Восcтановили права аренды на 3000 га земли, закончившиеся 14 лет назад

доказали в 3 инстанциях наличие прав на аренду земли у предприятия

Кейс, часть 1

Восcтановили права аренды на 3000 га земли, закончившиеся 14 лет назад

доказали в 3 инстанциях наличие прав на аренду земли у предприятия

Кейс, часть 1

Ильюшкин Николай

Юрист

Эксперт, который принимал участи в деле

Задача

СПК (колхоз) имени Фрунзе с 2008 г. являлся арендатором 4 муниципальных земельных участков, общей площадью около 3 000 га.
Договоры аренды были заключены на один год, и в дальнейшем были продлены на неопределенный срок.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), воспользовавшись правом снятия с кадастрового учета земельных участков, права аренды на которые не зарегистрированы в реестре, аннулировала сведения о данных участках и исключила их из государственного реестра.

При отсутствии в реестре сведений о кадастровом учете земельных участков, договоры аренды прекратили свое действие.
При этом, в течение многих лет администрация района продолжала выставлять счета на оплату аренды, а Кооператив оплачивал их.

Весной 2022 г. Кооператив был приобретен межрегиональным агропромышленным холдингом. По результатам аудита правоустанавливающих документов нашими юристами было дано заключение о возможных рисках потери земли.
Нашей компании была поставлена задача восстановить права клиента на земельные участки.

Сложности

1. Попытки захвата земель соседними хозяйствами

В текущей ситуации, когда крупные федеральные агрохолдинги стали проявлять интерес к земле в Алтайском крае, имелся существенный риск отмежевания снятых с кадастрового учета земель и передачи их в аренду с аукциона.
Кроме этого, на фоне покупки Кооператива агрохолдингом, ряд недобросовестных фермеров, обрабатывающих соседние поля, уже начали предпринимать попытки к оформлению своих прав на данные земельные участки.

2. Частичная утрата документов на некоторые земельные участки

Договоры на отдельные земельные участки в хозяйстве отсутствовали.

В Росреестре данные земельные участки уже были сняты с кадастрового учета. Необходимо было провести поиск и восстановление утраченных документов.

Комментарий эксперта:

Поиск утраченных документах на предприятии результатов не принес.

Мы приняли решение обратиться в местную администрацию.

После проведения ряда встреч с представителями администрации недостающие документы удалось обнаружить в архивах Муниципального образования.

Николай Ильюшкин, юрист по арбитражным и земельным спорам

Результаты работы по делу

Срок ведения дела клиента

Рассмотрение дела в трех инстанциях продолжалось около года.

12 месяцев

Площадь спорных земель

Общая площадь снятых и затем восстановленных земель сельхозназначения составляла около 3000 га.

3000 га

Полностью восстановили в кадастровом учете границы снятых земельных участков

В результате решения суда Росреестр восстановил ранее снятые участки на кадастровом учете. Это позволило клиенту заключить и зарегистрировать новые долгосрочные договоры аренды земель сельхозназначения.

Восстановление прав

Полностью восстановили в кадастровом учете границы снятых земельных участков

12 месяцев - срок ведения дела клиента

Рассмотрение дела в трех инстанциях продолжалось около года.

3000 га составила площадь спорных земель

Общая площадь снятых и затем восстановленных земель сельхозназначения составляла около 3000 га.

Проведенные мероприятия

Первая инстанция

По результатам анализа имеющихся у Клиента документов, юристами нашей компании было принято решение оспаривать действия Росреестра в суде и признавать их незаконными.

В апреле 2022 г. в Арбитражный суд Алтайского края было подано соответствующее исковое заявление.
Юристами Росреестра была избрана тактика защиты, основывающаяся на попытках доказать суду, что процедура снятия земельных участков с кадастрового учета была произведена в строгом соответствии с законом.
Нашими юристами было подано ходатайство об истребовании у Росреестра кадастровых дел, содержащих сведения о спорных земельных участках.

Юристы Росреестра активно возражали против предоставления запрошенных документов, однако нам удалось убедить суд и получить кадастровые дела для изучения.

При ознакомлении с запрошенными документами выяснилось, что ряд положений законов, действующих в 2008-2012 годах были нарушены Росреестром.

Из материалов суда. Вместе с тем, из кадастрового дела в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 22:08:*******, 22:08:*******, 22:08:******* 22:08:******** постановку земельных участков осуществлял представитель СПК им.
Фрунзе Черная М.Н., вместе с заявлениями в регистрирующий орган представлены межевые планы постановления администрации о предоставлении в аренду земельных участков и договоры аренды земельных участков.

Таким образом, сведениями о наличии аренды в отношении указанных земельных участков регистратор располагал. Однако, запрос в адрес администрации с целью установления актуальности сведений, содержащихся в государственном кадастровом учете, относительно земельных участков с кадастровыми номерами 22:08:020201:45, 22:08:*********, регистратор не направлял. Доказательств обратного в материалы дела не представлено, и кадастровые дела не содержат.

Как указало Управление, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 22:08:******, 22:08:********запрос направлялся в адрес администрации Волчихинского района Алтайского края.

Вместе с тем, документального подтверждения направления указанного запроса в адрес администрации, свидетельствующего о получении его администрацией, кадастровые дела не содержат, и в материалы дела также не представлены.

С учетом этого, суд считает, необоснованными ссылки Управления на непоступление ответа на вышеуказанный запрос от администрации и правомерность принятия государственным регистратором решения об их снятии.

Суд удовлетворил иск о признании действия Росреестра незаконными и обязал в течение 10 дней восстановить в государственном реестре сведения о земельных участках.

Комментарий эксперта:

Юристам Росреестра не удалось представить суду доказательства надлежащего уведомления Администрации муниципального района о снятии временных земельных участков с кадастрового учета. Именно нарушение процедуры снятия участков с учета, а также наши доводы о фактическом действии договоров аренды позволили выиграть дело и восстановить снятые ранее земельные участки в прежних границах.

Николай Ильюшкин, юрист по арбитражным и земельным спорам

Вторая инстанция: Седьмой Арбитражный Апелляционный суд

Посчитав вынесенное судом решение незаконным, Росреестр обжаловал его в Седьмом Арбитражном Апелляционном суде (г. Томск). По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, при участии в судебном заседании юриста нашей компании, решение было оставлено без изменений.

Фото СПК имени Фрунзе

Третья инстанция: Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

Третья инстанция: Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

Продолжая избранную тактику, Росреестр обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) с кассационной жалобой.

В кассационной инстанции, выслушав позицию юриста нашей компании, изучив представленные документы, суд пришел к выводу о законности и обоснованности ранее вынесенных решений и оставил их в силе.

Результаты

По результатам судебных заседаний, длившихся в течение 12 месяцев в Арбитражном суде Алтайского края, Седьмом Арбитражном апелляционном суде (г. Томск), Арбитражном суде Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) было вынесено решение о признании действий Росреестра незаконными и обязании его в течение 10 дней восстановить в государственном реестре сведения о снятых с кадастрового учета земельных участках.

Восстановление на кадастровом учете земельных участков позволило продолжить исполнять заключенные ранее договоры аренды и приступить к реализации второго этапа стратегии, направленной на заключение долгосрочных договоров аренды.