Снизили кадастровую стоимость земельного участка под фермой

Уменьшили земельный налог на 1,6 млн рублей

Кейс

Снизили кадастровую стоимость земельного участка под фермой

Уменьшили земельный налог на 1,6 млн рублей

Кейс

Ильюшкин Николай

Юрист

Эксперт, который принимал участи в деле

Задача

В октябре 2020 года ООО "Чарышское" обратилось с вопросом оптимизации налогообложения в части снижения размера земельного налога, уплачиваемого в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Клиента.

На данном земельном участке располагался животноводческий комплекс предприятия.

Клиенту была дана консультация о том, что земельный налог уплачивается собственниками земельных участков, а также лицами, обладающими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

После проведения расчетов Клиентом принято решение о переоценке кадастровой стоимости земли с целью снижения налоговой нагрузки предприятия.

Сложности

Сумма земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка и ставки налога, установленной органами местного самоуправления.

Размер земельного налога определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на определенный коэффициент (налоговую ставку), размер которого устанавливается решением собрания депутатов местного сельсовета, на территории которого находится земельный участок.

В соответствии с нормами Налогового кодекса РФ, налоговая ставка в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения не может превышать 0,3 %.

По состоянию на сентябрь 2023 г. в Алтайском крае решениями собраний всех местных сельсоветов установлена налоговая ставка в размере 0,3%, за исключением Решения Змеиногорского городского Совета депутатов Змеиногорского района, установившего налоговую ставку в размере 0,25%, и Решения Собрания депутатов Октябрьского сельсовета Кулундинского района, установившего налоговую ставку в размере 0,29%.

Таким образом, учитывая невозможность повлиять на размер налоговой ставки, единственным вариантом снижения земельного налога является оспаривание размера кадастровой стоимости земельного участка.

Комментарий эксперта:

В случае установления кадастровой стоимости равной рыночной уменьшается налогооблагаемая база (стоимость земли), что позволяет уменьшить земельный налог и прочие налоги, платежи.

Уменьшение налоговой базы позволяет уменьшить земельный налог не только на будущий период, но и за предшествующие налоговые периоды.

Николай Ильюшкин, юрист по арбитражным и земельным спорам

Результаты работы по делу

Во столько раз снизили кадастровую стоимость земельного участка

Снизили кадастровую стоимость земли под фермой с 67,7 до 3,7 млн. рублей

18 раз

Экономия на налогах нашего клиента

Экономия клиента на земельном налоге с 2019 по 2026 гг.

1,67 млн.

Площадь земельного участка

Экономия по земельному налогу образовалась с участка площадью всего 124 га.

124 га

В 18 раз снизили кадастровую стоимость земельного участка

Снизили кадастровую стоимость земли под фермой с 67,7 до 3,7 млн. рублей

1,67 млн составила экономия на налогах нашего клиента

Экономия клиента на земельном налоге с 2019 по 2026 гг.

124 га площадь земельного участка

Экономия по земельному налогу образовалась с участка площадью всего 124 га.

Проведенные мероприятия

Для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо подать в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости заявление с соответствующими приложениями.

Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждены приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке рыночной стоимости должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на земельный участок.

По результатам рассмотрения заявления с прилагаемыми документами бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости заявитель вправе оспорить решение бюджетного учреждения в Алтайском краевом суде.

По результатам полученной консультации Клиентом было принято решение о необходимости снижения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с участием наших специалистов.

Результаты

В целях подготовки необходимого пакета документов нами были получены Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копии распоряжений и приказов Алтайкрайимущества о проведении государственной кадастровой оценки и утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края.

На основании полученных документов, была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию и в ценах на 01 января 2019 г. в соответствии с требованиями следующих стандартов:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 (ред. от 06.12.2016 г.);
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611;
СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости» Утверждено: Правлением Ассоциации СРО «НКСО» Протокол № 26 от «24» сентября 2015 года.;
СТО СДС СРО НКСО 3.3-2015 «Требования к отчету об оценке» Утверждено: Правлением Ассоциации СРО «НКСО» Протокол № 98 от «28» декабря 2016;
СТО СДС СРО НКСО 3.7-2015 «Оценка недвижимости» Утверждено: Правлением Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов оценщиков» Протокол №26 от «24» сентября 2015 года.
На основании собранных и подготовленных документов в Алтайский краевой суд было подано Административное исковое заявление к ответчикам в лице Управления Росреестра по Алтайскому краю и Управления имущественных отношений Алтайского края.

По итогам рассмотрения указанного искового заявления Алтайским краевым судом было вынесено решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка с 67,7 миллионов рублей, до 3,7 миллионов рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость была снижена более чем в 18 раз.

При этом, необходимо отметить, что, несмотря на то, что решение суда было вынесено в июле 2021 года, кадастровая стоимость была установлена по состоянию на 1 января 2019 года.

Данный факт позволил Клиенту не только уменьшить размер земельного налога, подлежащего уплате за текущий налоговый период, но и вернуть часть уплаченного налога за период с 2019 года.

Комментарий эксперта:

Поскольку, в соответствии с действующим законодательством переоценка государственной кадастровой стоимости происходит не реже чем каждые три года, и не чаще, чем каждые пять лет, установленная нашими специалистами кадастровая стоимость земельного участка действовала в течение 4 лет, с января 2019 года по декабрь 2022 года.

Таким образом, в случае уплаты земельного налога по ставкам без снижения кадастровой стоимости земельного участка, Клиент за период с 2019 по 2022 год заплатил бы за земельный участок площадью 124 гектара 812 000 рублей налогов.

В результате снижения кадастровой стоимости земельного участка, размер земельного налога, фактически начисленного и уплаченного Клиентом за период с 2019 по 2022 год за земельный участок площадью 124 гектара, составил 44 000 рублей.

В результате работы наших специалистов Клиент получил экономию по уплате земельного налога всего по одному участку площадью 124 га в сумме 768 000 рублей.

Николай Ильюшкин, юрист по арбитражным и земельным спорам

Повторное обращение клиента

В феврале 2023 года этот же Клиент повторно обратился к нам за помощью по снижению кадастровой стоимости этого же земельного участка.

Это было связано с тем, что в соответствии с Законом «О государственной кадастровой оценке» Бюджетным учреждением «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в 2022 году на территории Алтайского края была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости утверждены приказом Алтайкрайимущества и применяются для исчисления земельного налога с 01 января 2023 года.

Другими словами, в соответствии с требованиями закона произошла очередная государственная кадастровая переоценка объектов недвижимости на текущую дату и в отношении земельного участка, принадлежащего Клиенту была установлена обновленная кадастровая стоимость в размере 80,6 миллионов рублей.

С учетом обновленной кадастровой стоимости Клиенту предстояло в ближайшие 4 года оплатить за данный участок земельный налог в сумме более 967 000 рублей.

Нашими специалистами была проделана работа по снижению кадастровой стоимости, аналогичная указанной выше, в результате которой в июне 2023 года было получено решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка до 5,1 млн. рублей.

Исходя из вновь установленной кадастровой стоимости Клиенту в ближайшие 4 года будет начислен земельный налог в сумме 61 800 рублей.

Экономия по уплате земельного налога только по одному земельному участку площадью 124 га за период с 2023 год по 2026 год составит более 905 000 рублей.

Таким образом, по результатам двух обращений к нашим специалистам Клиент оптимизировал налогообложение по одному земельному участку и обеспечил себе экономию денежных средств в сумме более 1 673 000 рублей.