Оформили 297 га невостребованной земли в долгосрочную аренду

Увеличили основной актив бизнеса на 29+ млн. рублей

Кейс

Оформили 297 га невостребов в долгосрочную аренду

Увеличили основной актив бизнеса на 29+ млн. рублей

Кейс

Передних Игорь

Юрист

Эксперт, который принимал участи в деле

Задача

Что удалось установить после общения с клиентом?

Ситуация вполне типичная для аграрной отрасли нашей страны.

30 лет назад граждане, владеющие земельными паями, передали свои земельные наделы колхозу, который в последующем реорганизовался в ООО, а затем обанкротился.

Договоры аренды земли оформлялись на 11 месяцев, или не оформлялись вовсе. С течением времени некоторые пайщики умерли, наследники же не оформили паи в собственность.

Таким образом у администрации одного из муниципальных районов Тульской области появились более 27 невостребованных земельных паев, которые продолжал обрабатывать наш клиент, так как его предприятие образовалось фактически на месте обанкротившегося хозяйства.

Задача сформирована таким образом: оформить права владения (аренда или собственность) заказчика на невостребованные земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся поблизости с полями нашего Клиента.

Площадь невостребованного земельного массива оценивалась клиентом в 300 гектаров.

Сложности

в защите интересов клиента

Сложности

в защите интересов клиента

Очень высокая конкуренция сельхозтоваропроизводителей

В Тульской области наблюдается очень высокий уровень конкуренции между сельхозтоваропроизводителями. Хозяйства находятся достаточно близко друг к другу. Поля, на которых располагались невостребованные земли, граничили с полями, обрабатываемыми сразу несколькими конкурентами нашего клиента.

Конкурирующая компания неоднократно пыталась завладеть "ничьей" землёй, выделяя купленные паи хаотично, с целью осложнения оформления оставшихся паев другими предприятиями.
Необходимо было выстроить линию защиты интересов Клиента для успешного противостояния оппоненту.

Сложность доказывания преимущественного права

Необходимо было убедительно доказать администрации района, что заказчик имеет преимущественное право на приобретение земли, так как длительное время использовал по сельхозназначению данный участок.

Сильные позиции оппонента заключались в том, что он является смежным землепользователем и крупным сельхоз-товаропроизводителем в районе. Фактически имел возможность и предпринимал попытки по захвату такой земли.

Его интересы представлял известный кадастровый инженер в Тульской области (бывший работник Росреестра).

Комментарий эксперта:

Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд (п.1 ст.12.1 Закон о с\х земле).
Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники /до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»/ (п.2 ст.12.1 Закон о с\х земле).

Игорь Передних, юрист по арбитражным спорам

Результаты работы по делу

На такое количество участков было доказано преимущественное право

Нашей юридической компании удалось убедить администрацию района в наличии преимущественного права заказчика на правообладание невостребованным земельными участками.

27 участков

Столько проведено выездных встреч с администрацией района

Наши юристы сформировали убедительные доказательства того, что на дату запроса об оформлении земли в аренду клиент открыто использовал по назначению землю и владел таким участком добросовестно.

3 встречи

Подготовлено статей в СМИ

Для доказывания факта добросовестного владения землей были привлечены СМИ. Подготовлена статья и сюжет на ТВ, рассказывающий о деятельности предприятия, а также о проводимых сельхозработах на данных полях.

2 статьи

Срок аренды на который удалось заключить договор

Клиенту без проведения торгов удалось, на законных основаниях, заключить долгосрочный договор аренды муниципальной земли на 5 лет.

5 лет

Клиент приобрел право через 3 года выкупить землю в собственность за 15% от ее стоимости

В результате заключения договора аренды, при надлежащем соблюдении его условий, у нашего клиента появилось право через 3 года выкупить данный земельный участок в собственность за 15 % от его кадастровой стоимости.

15 %

Увеличение стоимости активов клиента

Стоимость гектара сельскохозяйственной земли в Тульской области оценивается экспертами рынка в 100 тыс. рублей за 1 га.

29 млн

На 27 участков было доказано преимущественное право

3 выездных встречи проведено с администрацией района

1 статья и сюжет подготовлено для публикации в СМИ

5 лет составляет срок, на который удалось заключить договор

Клиенту без проведения торгов удалось на законных основаниях заключить долгосрочный договор аренды муниципальной земли на 5 лет.

Клиент приобрел право через 3 года выкупить землю в собственность за 15% от ее стоимости

На 29 млн. рублей увеличились активы клиента

Проведенные мероприятия

Мероприятия, проведенные совместно с администрацией района

Проведена работа по сбору информации в отношении потенциальных правообладателей участков, которые не заявили (не оформили) свои права на землю.

Собраны необходимые правоустанавливающих документы для подтверждения использования невостребованного участка (земельный участок передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или КФХ без проведения торгов).

Сформирован список невостребованных земельных долей (собственник не использует участок более 3-х лет; сведения о собственнике и приватизации отсутствуют; нет наследника).

Провели общее собрание участников долевой собственности, сформировали список невостребованных земельных долей (с участием администрации района).

Утвердили список невостребованных земельных долей.

Признали в судебном порядке права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

Провели государственную регистрацию права муниципальной собственности на невостребованный земельный участок.

Игорь Передних, юрист по арбитражным спорам

Коментарий эксперта

Кадастровая стоимость 300 га с/х земли в Тульской области - 11.339.237 руб., по 38 000 р за 1 гектар. Рыночная стоимость с/х земли доходит до 100 000 рублей (30.000.000 руб рыночная стоимость участка).
Примечание: Цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.
По истечении 5 лет аренды у заказчика появиться возможность выкупить участок в собственность за 15% от кадастровой стоимости, то есть за 1,7 млн рублей. Экономический эффект для клиента от нашей работы около 28 млн рублей.

Мероприятия по заключению договора

Привлечён кадастровый инженер для межевания «невостребованных» участков. Проведено межевание земельного участка на 300 гектаров.

Проведены неоднократные совещания в администрации района с обоснованием правопритязаний заказчика на землю.

Подано от имени заказчика в администрацию района заявление о заключении договора долгосрочной аренды земельного участка.

Составлен и подписан договор долгосрочной аренды с администрацией района и проведена госрегистрация права в Росреестре.
Специальные мероприятия (п.5.1 ст.10, 12.1, 19.2 Закон об обороте с\х земель):