защитили право собственности бизнеса на коммерческие помещения

доказали законность пристроек к памятнику архитектуры

Кейс

ЗАЩИТИЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ БИЗНЕСА НА КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

доказали законность пристроек к памятнику архитектуры

Кейс

Марианна Урбах

Управляющий партнер, адвокат по интеллектуальной собственности

Эксперт, который принимал участи в деле

Задача

Жильцы многоквартирного дома, признанного памятником истории и культуры краевого значения, обратились в суд с исковым заявлением к владельцам нежилых помещений на первом этаже здания с требованиями о сносе самовольно возведенных построек, об устранении нарушенного земельного законодательства, сносе и запрете загрузки товаров.

Задача заключалась в защите наших клиентов-предпринимателей от необоснованных требований истцов и в обеспечении справедливого судебного разбирательства за счет использования всей полноты предусмотренных законом прав.

Сложности

Адвокат вступила в дело тогда, когда по заявлению жильцов судом была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом был сделан вывод о возведении пристроев с нарушением строительных норм и рекомендован снос помещений.

Дом, к которому прилегают оспариваемые пристроки, является памятником истории и культуры краевого значения.
Нежилые помещения приобретались предшественниками ответчиков до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

Ранее НПЦ «Наследие» направило предпринимателям уведомление о демонтаже пристроек и восстановлении первоначального облика объекта культурного наследия.
Один из пристроев не находился в собственности ни одного из доверителей.

Комментарий эксперта:

Работая с материалами дела, эксперт обратил внимание на тот факт, что в соответствии с охранным обязательством, заключенным между ответчицей и госорганом, пристройка описана в охранном обязательстве, отражена на графическом плане первого этажа.

Имеется фотографическое изображение пристройки, расположенной со стороны дворового юго-восточного фасада.

Таким образом, нежилые помещения и указанные пристройки могли считаться частью объекта культурного наследия памятника истории и культуры.

В последующем суд согласился с нашими выводами.

Марианна Урбах, Управляющий партнер, адвокат по интеллектуальной собственности

Результаты

Доверители сохранили имущество

Доверители сохранили имущество и возможность продолжать бизнес, так как экспертам удалось сохранить и признать законными пристройки к коммерческой недвижимости, через которые осуществлялась приемка товара.

3,5 млн

Количество судебных заседаний

Эксперт принял участие в 5 заседаниях суда первой инстанции и в 2 заседаниях апелляционной инстанции.

7 заседаний

Выиграли инстанций

Адвокату удалось одержать уверенную победу в суде первой и апелляционной инстанции.

2 инстанции

Истцам отказано в удовлетворении иска

Судом отказано в удовлетворении требований истцов о сносе самовольно возведенных построек, об устранении нарушенного земельного законодательства, сносе и запрете загрузки товаров.

Доказан факт отсутствия права собственности

Доказан факт отсутствия права собственности у доверительницы на один из пристроев.

Доверители сохранили имущество стоимостью 3,5 млн

Эксперт принял участие в 7 судебных заседаниях

Эксперт принял участие в 5 заседаниях суда первой инстанции и в 2 заседаниях апелляционной инстанции.

Одержал уверенную победу в 2 инстанциях

Адвокату удалось одержать уверенную победу в суде первой и апелляционной инстанции.

Истцам отказано в удовлетворении иска

Доказан факт отсутствия права собственности

Доказан факт отсутствия права собственности у доверительницы на один из пристроев.

Проведенные мероприятия

Выстраивание линии защиты

Эксперт проанализировал исковое заявление, а в дальнейшем уточненное исковое заявление.
Также были запрошены и изучены:

свидетельства о государственной регистрации права;
постановления городской администрации;
письма комитета по земельным ресурсам и землеустройству города;
технические паспорта;
планы здания;
договоры аренды земельных участков;
документы в отношении объекта культурного наследия;
заключение судебной строительно-технической.

По ходатайству адвоката судом был вызван для допроса эксперт, проводивший судебную экспертизу. В результате допроса были выявлены противоречия в заключении эксперта, возникли сомнения в обоснованности заключения. В связи с указанным обстоятельствами по ходатайству защитника предпринимателей суд назначил повторную судебную строительно-техническую экспертизу.

Повторная экспертиза дала противоположный результат. Согласно заключению эксперта пристрои опасности для жизни и здоровья людей не представляли, а выявленные экспертами несоответствия конструктивного устройства и инженерного оборудования являлись устранимыми.

Кроме того, проведенный адвокатом анализ документов, позволил составить развернутый отзыв на уточненное исковое заявление и привести основания, по которым исковые требования не могут подлежать удовлетворению.

В рамках работы с материалами дела также было выявлено, что собственники жилого дома до 01.03.2005 года не являлись правообладателями земельного участка, на котором располагались оспариваемые пристрои.

Комментарий эксперта

При заявлении требований истцы апеллировали к письму Комитета по строительству, архитектуре и развитию, в соответствии с содержанием которого разрешения на реконструкцию жилого дома не выдавалось, строительство указанных объектов было осуществлено без согласия истцов и без получения необходимых разрешений.
Адвокат обратила внимание на тот факт, что оспариваемые пристрои были возведены в 1998 году – задолго до покупки нежилых помещений ответчиками. Более того, в соответствии с охранными обязательствами пристрои являются частью объекта культурного наследия памятника истории и культуры.

Марианна Урбах, Управляющий партнер, адвокат по интеллектуальной собственности

Работа в суде и основные выводы по делу

Участвуя в судебных заседаниях адвокат обратила внимание суда на следующее:

Требования о признании пристроев к нежилым помещениям самовольными не обоснованы.
Доказательств того, что пристрои к нежилым помещениям являются самовольными, истцами не представлено.
В техническом паспорте ранее располагавшегося на месте нежилых помещений магазина отсутствуют сведения о самовольных постройках.
В технических паспортах на нежилые помещения отсутствуют отметки о том, что имеются самовольные постройки.
В техническом паспорте одного из помещений имеется отметка о том, что самовольная перепланировка погашена.

В отзыве адвокат обратила внимание на то, что требования о возложении обязанности по сносу пристроев предъявлены к ненадлежащим ответчикам и не подлежат удовлетворению – одна из ответчиц не является собственницей оспариваемого пристроя.

Результат.

Суд согласился с доводами эксперта и отметил, что требования истцов к одному из ответчиков не обоснованы, поскольку за ним не зарегистрировано право на пристрои к нежилому помещению. Оспариваемый пристрой не имеет собственника. В отношении данного пристроя истцы обратились с требованием о сносе к ненадлежащим лицам.

Кроме того эксперт доказала, что требование о запрете загрузки со стороны двора жилого дома также не обоснованы.

Адвокатом было выяснено, что жилой дом, является постройкой 56-го года прошлого столетия. Строительство жилого дома производилось по проекту архитектора вместе с помещением магазина, расположенного на первом этаже здания. Помещение магазина было запланировано при строительстве дома.

Входы в магазин, предназначенные для разгрузки товара, спроектированы только со стороны двора жилого дома, выгрузка товаров изначально предусматривалась именно через входы с дворовой части здания и не предусматривалась с торцов жилых зданий, из дебаркадеров, со стороны центральных улиц. Расположение зоны загрузки не изменилось к ранее используемой.
Результат. Суд согласился с доводами адвоката.

В отзыве адвокат отметила, что дом, в котором расположены нежилые помещения и к которому примыкают оспариваемые пристрои, находится на государственной охране как памятник истории и культуры краевого значения.

Снос объекта культурного наследия, включенного в реестр, запрещен. На момент выявления объекта культурного значения пристрои существовали, и объект был принят на охрану с ними.

Соответственно пристрои к нежилым помещения являются частью объекта культурного наследия памятника истории и культуры.

Адвокат указала на то, что до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Следовательно собственники жилого дома не являлись правообладателями земельного участка, на котором находятся оспариваемые пристрои.

Это значит, что их согласия на использование земельного участка до указанного выше срока не требовалось.

Общие выводы

Рассмотрев все доводы эксперта суд пришел к выводу, что земельный участок, на котором находятся оспариваемые пристрои, был сформирован и поставлен на кадастровый до вступления в силу ЖК РФ, тогда как право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований истцов.

Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, полностью согласившись с доводами, изложенными в решении суда первой инстанции.